Dikkat: İki haklı ihtar aldıysanız ev sahibinin tahliye davası açma hakkı doğmuş demektir. Bu hakkın kullanılması için kira yılının bitmesini ve ardından 1 aylık sürenin geçmesini bekleyin; bu aşamada hukuki danışmanlık alın.
İki Haklı İhtar Nedir?
TBK 352/1 uyarınca kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini iki kez geç ya da eksik ödeyerek iki ayrı yazılı ihtara konu olursa, ev sahibi o kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir.
İhtar "haklı" sayılabilmesi için ev sahibinin kira ödemesini gerçekten geciktirmiş ya da eksik ödemiş olmanız gerekir. Haksız yere gönderilen ihtar mahkemede geçersiz sayılır.
İhtar Hangi Koşullarda Haklı Sayılır?
- →Kira sözleşmesinde belirlenen ödeme tarihinde kira ödenmemiş olmalıdır.
- →İhtar yazılı olarak gönderilmeli, sözlü ihtar geçersizdir.
- →İki ihtar aynı kira yılı içinde gerçekleşmiş olmalıdır.
- →İhtar tebliğ edilmiş olmalıdır (iadeli taahhütlü veya noter).
Süreç Zaman Çizelgesi
1. İhtar
Kiracı kira yılı içinde ilk kez geç/eksik ödeme yapar. Ev sahibi yazılı ihtar gönderir. İhtar tebliğ edilir.
2. İhtar (Aynı Kira Yılında)
Aynı kira yılı içinde ikinci kez gecikme/eksik ödeme olur. Ev sahibi ikinci yazılı ihtarı gönderir. İki haklı ihtar koşulu oluşur.
Kira Yılı Sona Erer
Kira yılı biter. Ev sahibinin tahliye davası açma hakkı aktif hale gelir.
1 Aylık Dava Süresi
Ev sahibi kira yılı bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açmak zorundadır. Bu süre geçerse hak düşer, bir sonraki yıla ertelenir.
Ev Sahibi Dava Açmazsa
1 aylık süre geçip dava açılmazsa bu hak o dönem için düşer. Kiracı oturmaya devam eder.
Kiracının İtiraz Hakları
İki haklı ihtar davası açıldığında kiracı şu savunmaları yapabilir:
- →İhtar usulsüzdür: Sözlü, eksik ya da yanlış kişiye yapılan ihtar geçersizdir.
- →İki ihtar aynı yılda değildir: İhtarlar farklı kira yıllarına aitse bu koşul oluşmaz.
- →Ödeme zamanında yapılmıştır: Banka dekontları ile ispatlanabilirse ihtar haksız sayılır.
- →Ev sahibi 1 aylık süreyi kaçırmıştır: Kira yılı bitiminden 1 ay sonra açılan dava reddedilir.
Alınabilecek Önlemler
Her kira ödemesini sözleşmede yazılı tarihte, banka yoluyla yapın. Açıklamaya "kira — [ay] — [adres]" yazın. Bu alışkanlık iki haklı ihtar riskini neredeyse sıfıra indirir.