Tahliye yalnızca TBK'da sayılan belirli gerekçelerle ve mahkeme kararıyla mümkündür. Bu liste dışındaki herhangi bir gerekçeyle açılan dava reddedilir.
Yasal Tahliye Sebepleri
TBK 350/1
Ev Sahibinin Kendisi veya Yakını İçin Konut İhtiyacı
Ev sahibinin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin kiralanan yere gerçek ve zorunlu biçimde ihtiyaç duyması. İhtiyaç samimi, geçici olmayan bir nitelik taşımalıdır.
⏱ Belirli süreli sözleşmelerde süre sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih bildirim süresi sonunda dava açılabilir.
TBK 350/2
Esaslı Tadilat veya Yeniden İnşa
Kiralananın esaslı onarım, genişletme ya da yeniden inşası için taşınmazın boşaltılması zorunluysa ve bu işlemler süresince kullanım fiilen imkânsızsa. Küçük onarımlar bu gerekçeye dayanak olamaz.
⏱ İnşaat/tadilat tamamlandığında eski kiracının kiralama önceliği vardır (TBK 355).
TBK 351
Yeni Malikin Konut İhtiyacı
Kiralananı satın alan kişi veya birinci derece yakını için ihtiyaç oluşursa. Yeni malikin satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapması ve 6 ay sonra dava açması gerekir.
⚠️ 1 aylık bildirim süresi kaçırılırsa bu hak o dönem için düşer.
TBK 315
Kira Bedelinin Ödenmemesi
Kiracının kira bedelini ödememesi halinde ev sahibi yazılı ihtar gönderir. Konutlarda 30 gün, işyerlerinde 60 günlük süre verilir. Bu sürede ödeme yapılmazsa fesih ve tahliye davası açılabilir.
✅ Bu süre içinde ödeme yapılırsa dava hakkı düşer.
TBK 352/1
İki Haklı İhtar
Kiracı bir kira yılı içinde iki kez haklı yazılı ihtara konu olursa ev sahibi, o kira yılı sonunda 1 ay içinde tahliye davası açabilir. İhtarların aynı kira yılında olması şarttır.
TBK 352/2
Tahliye Taahhütnamesi
Kiracının belirli bir tarihte evi boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmesi. Taahhütnamenin kira başlangıcından sonra ve özgür irade ile imzalanmış olması gerekir. Baskı altında imzalanan taahhütname geçersiz sayılabilir.
⚠️ Başlangıçta imzalatılan taahhütnameler mahkemelerce çoğunlukla geçersiz kabul edilir.
TBK 347
10 Yıllık Uzama Sonrası Fesih
Belirli süreli sözleşmelerde 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra ev sahibi herhangi bir gerekçe göstermeksizin, 3 ay önceden yazılı bildirimle sözleşmeyi feshedebilir.
TBK 316
Kiralananın Özensiz Kullanımı
Kiracının kiralananı özenle kullanma borcunu ihlal etmesi, komşulara zarar vermesi veya önemli hasar meydana getirmesi. Ev sahibi önce yazılı uyarı yapmak zorundadır.
⏱ Uyarıya rağmen aykırılık devam ederse fesih hakkı doğar.
Kiracının Güvenceleri
Yukarıdaki gerekçeler dışında ev sahibinin tahliye hakkı yoktur. Ek olarak:
- ✓Mahkeme kararı olmadan zorla tahliye suçtur (TCK 116)
- ✓Tahliye davasına karşı itiraz ve temyiz yolu açıktır
- ✓İhtiyaç gerekçesiyle tahliyeden sonra 3 yıl başkasına kiraya verilemez (TBK 355)
Tahliye Bildirimi Aldıysanız
Hak rehberimizde durumunuza uygun senaryoyu inceleyin.
→ Tahliye Bildirimi Aldıysanız