10 Yıllık Kiracı Tahliye Edilebilir mi? TBK 347 Rehberi 2026
📅 15 Ocak 2026⏱ 9 dakika okuma⚖️ TBK Madde 347
⚖️
Kısa cevap: Evet, 10 yılı dolduran kiracı tahliye edilebilir — ancak ev sahibinin en az 3 ay önceden yazılı bildirimde bulunması ve sözleşme yenileme döneminin bitmesini beklemesi zorunludur. Bildirimsiz tahliye talebi geçersizdir.
TBK 347 Ne Diyor?
Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesi, belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracıya özel bir güvence sağlar. Buna göre kiracı, sözleşme süresi bitmeden en az 15 gün önce bildiririm yaparak sözleşmeyi sona erdirebilir. Ev sahibi ise bu hakkı ancak 10 yıllık uzama süresi dolmadan kullanamaz.
Yani belirli süreli bir kira sözleşmesinde kiracı oturduğu sürece sözleşme otomatik uzar; ev sahibinin yalnızca "süre doldu" gerekçesiyle tahliye hakkı ancak 10 yıl uzama sonunda doğar.
⚠️
Belirsiz süreli sözleşmeler farklıdır. Süre belirtilmemiş sözleşmelerde her iki taraf da kanuni fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu yazı ağırlıklı olarak belirli süreli sözleşmeleri kapsamaktadır.
10 Yıl Nasıl Hesaplanır?
10 yıllık süre, sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren gerçekleşen uzama dönemlerini kapsar. Başlangıçta 1 yıllık sözleşme imzalandıysa, sözleşme 10 kez (10 yıl) uzadıktan sonra ev sahibinin TBK 347 kapsamında fesih hakkı doğar.
Yıl 1–9
Sözleşme her yıl otomatik uzar. Ev sahibinin "süre doldu" gerekçesiyle tahliye hakkı yoktur. Ancak diğer yasal tahliye gerekçeleri (iki haklı ihtar, ödeme yapmama, ihtiyaç) geçerliliğini korur.
Yıl 10 — Kritik Dönem
10. uzama yılına girilir. Ev sahibi bu dönemde fesih bildiriminde bulunursa, sözleşme bu uzama döneminin sonunda sona erer. Bildirim en az 3 ay önceden yapılmalıdır.
Bildirim Yapılmazsa
Ev sahibi 10. uzama yılında bildirim yapmazsa sözleşme 11. yıla uzar. Bir sonraki fırsat bir yıl sonra, yine en az 3 ay önceden bildirimle gelir.
Bildirim Süresi ve Şekli
Yasal Bildirim Zorunlulukları
TBK 347 kapsamında belirli süreli sözleşmeler için
Minimum Süre
3 Ay
Sözleşme bitiş tarihinden önce bildirim yapılmalı
Bildirim Şekli
Yazılı
Sözlü bildirim hukuken geçersiz. Noter veya iadeli taahhütlü posta zorunlu
10 Yıl Dolmadan
Geçersiz
Ev sahibi bu gerekçeyle 10 yıl dolmadan tahliye isteyemez
Dava Zorunlu mu?
Evet
Kiracı çıkmıyorsa Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açılır
Senaryolara Göre Durumunuz
🛡️
10 Yılı Doldurmadınız
Ev sahibi "süre doldu" gerekçesiyle tahliye isteyemez. Sözleşme otomatik uzar. Diğer yasal tahliye gerekçelerine (ödeme yapmama, iki haklı ihtar) karşı dikkatli olun.
⏰
10. Yıla Girdiniz
Ev sahibi 3 ay önceden yazılı bildirimde bulunmuşsa yasal süreç başlamıştır. Bildirimi aldığınızda hukuki danışmanlık almanızı öneririz.
✉️
Bildirim 3 Aydan Az Önce Geldi
Yasal süreye uyulmamış. Bu bildirim hukuken geçersizdir. Ev sahibi bir sonraki dönem için en az 3 ay önceden yeniden bildirimde bulunmak zorundadır.
🏠
Ev Sahibi "İhtiyaç" Diyor
İhtiyaç gerekçeli tahliye TBK 350 kapsamındadır ve 10 yıl şartına bağlı değildir. Birinci alt yıl sonunda ya da yeni edinimde dava açabilir. Bu ayrı bir süreçtir.
Tahliye Bildirimine İtiraz Hakkı
Ev sahibinden tahliye bildirimi aldıysanız şu sorgulamaları yapın:
→10 yıl doldu mu? Sözleşme başlangıç tarihinizi ve kaç yıl uzadığını kontrol edin.
→3 ay kuralına uyuldu mu? Sözleşme bitiş tarihine 3 aydan az kaldıysa bildirim geçersizdir.
→Yazılı mı yapıldı? Sözlü veya yalnızca SMS ile yapılan bildirim hukuken geçersizdir.
→Gerekçe doğru mu? "Süre doldu" dışında bir gerekçe varsa (ihtiyaç, yeniden inşa) ayrı hükümler uygulanır.
Bildirim usule aykırıysa çıkmak zorunda değilsiniz. Ev sahibinin tahliye davası açması gerekir ve mahkeme bildirimin geçersizliğini tespit edebilir.
Diğer Tahliye Gerekçeleri Devam Eder
TBK 347'nin koruyuculuğu yalnızca "sözleşme süresi doldu" gerekçesine karşıdır. Şu gerekçeler 10 yıldan bağımsız olarak her zaman geçerlidir:
✗İki haklı ihtar — bir kira yılında 2 kez ödeme ihtar alındıysa (TBK 352)
✗Kira ödememek — 30 günlük süre içinde ödeme yapılmazsa (TBK 315)
✗Ev sahibinin konut ihtiyacı — kendisi veya birinci derece yakını için (TBK 350)
✗Esaslı tadilat veya yeniden inşa — kullanımı zorunlu kılan durum (TBK 350)
✗Tahliye taahhütnamesi — kiracının imzaladığı yazılı taahhüt (TBK 352)
⚖️ Hak Rehberi ile Durumunuzu Değerlendirin
Tahliye tehdidiyle karşı karşıyaysanız hak rehberimizde senaryonuzu bulun.